EPBD IV: wat de wijziging van de Omgevingsregeling per 29 mei 2026 betekent voor uw vastgoedportefeuille en projecten

EPBD IV: wat de wijziging van de Omgevingsregeling per 29 mei 2026 betekent voor uw vastgoedportefeuille en projecten

Dit artikel gaat over de Nederlandse implementatie van EPBD IV (Energy Performance of Buildings Directive). Per 29 mei 2026 treedt de eerste tranche van deze implementatie in werking via een wijziging van de Omgevingsregeling. De wijzigingen raken zowel nieuwbouw als bestaande utiliteitsgebouwen en hebben directe gevolgen voor energielabelscores, verplichte gebouwinstallaties en de transparantie van energieprestaties richting financiers en huurders.

In dit artikel leest u wat er verandert en wat dit in de praktijk betekent voor vastgoedbeleggers, woningcorporaties en ontwikkelaars.

1. Nieuw energielabel A0 voor emissievrije nieuwbouw

Vanaf bouwjaar 2026 wordt een apart energielabel geïntroduceerd voor emissievrije nieuwbouw: A0. Een gebouw komt in aanmerking voor A0 als het aan drie cumulatieve eisen voldoet:

• Geen fossiele emissies op locatie (geen gas)

• Primair fossiel energiegebruik ten minste 10% onder de BENG 2-eis

• Voldoende hernieuwbare energieproductie op of nabij het gebouw

Het A0-label wordt daarmee de nieuwe maatstaf voor nieuwbouw in de institutionele markt en sluit beter aan op de EU Taxonomy. Beleggers die nu nieuwbouwprojecten ontwikkelen of acquisities overwegen, doen er goed aan dit label als minimumnorm te hanteren. Het verschil tussen een A++ en een A0 wordt de komende jaren steeds zichtbaarder in financieringsvoorwaarden en huurdersverwachtingen.

2. BACS-eis: gebouwautomatisering wordt verplicht

Een van de meest ingrijpende wijzigingen is de introductie van de verplichte Building Automation and Control System (BACS)-norm, gebaseerd op NEN-EN-ISO 52120. De verplichting geldt voor utiliteitsgebouwen met een verwarmings- of koelinstallatie boven een bepaalde drempelwaarde:

• Vanaf 1 januari 2026: gebouwen boven 290 kW (globaal gezien middelgrote tot grote distributiecentra en grote kantoorcomplexen, groot winkelvastgoed zoals shoppingcentra, en grote hotelcomplexen).

• Vanaf 2030: gebouwen boven 70 kW (bijvoorbeeld kleine losstaande supermarkten, zorginstellingen, scholen en kleine kantoorgebouwen, klein winkelvastgoed).

De minimumeis is klasse C voor algemene automatisering (regeling van verwarming, koeling, ventilatie, verlichting en zonwering) en klasse B specifiek voor de rapportage van energiegebruik en binnenklimaat.

Klasse C vraagt onder meer:

• Individuele elektronische temperatuurregeling per ruimte

• Buitentemperatuurgecompenseerde regeling van distributienetten

• Tijdgestuurde ventilatie

• Automatische gemotoriseerde zonwering (of een aantoonbaar gelijkwaardige oplossing)

• Centrale storingsdetectie

Klasse B voor energieanalyse vereist dat historische energiegebruiksdata per installatie wordt bewaard, dat trendanalyse over meerdere periodes mogelijk is en dat afwijkingen worden gesignaleerd. Dat gaat verder dan het enkel uitlezen van meters: het BMS moet gedetailleerder worden uitgelezen en geanalyseerd.

De 5%-correctiefactor: wanneer niet aan de BACS-eis wordt voldaan

Bij gebouwen die onder de BACS-verplichting vallen maar daar niet aan voldoen, wordt in de NTA 8800-berekening een correctiefactor toegepast die de berekende energieprestatie voor verwarming en koeling met 5% verslechtert. Dat werkt direct door in een lagere energielabelscore. Voor portefeuilles met een actief labelverbeteringsprogramma of een Green Finance Framework is dit een meetbaar risico.

In de praktijk is dit de meest voorkomende tekortkoming: oudere gebouwbeheersystemen leggen data wel vast, maar bieden geen trendanalyse of rapportage op basis van historische vergelijking. Dat is oplosbaar zonder volledige vervanging van het systeem. De meeste systemen zijn met beperkte aanpassingen op afstand uit te lezen en door ze te koppelen aan het juiste energiemanagementplatform kan aan de eisen worden voldaan.

3. Energieopslag wordt beloond in het energielabel

De wijziging bevat ook een positieve prikkel: batterijopslag met aantoonbaar voldoende capaciteit (>5 kW) leidt tot een verlaging van de EP2-waarde in de NTA 8800-berekening, mits het gebouw ook lokaal elektriciteit opwekt (bijvoorbeeld via zonnepanelen).

Beleggers die al in PV en batterijen hebben geïnvesteerd, kunnen hiervan profiteren. Het toevoegen van batterijopslag kan niet alleen operationeel aantrekkelijk zijn, maar ook vanuit labelperspectief relevant. Het is daarom zinvol dergelijke investeringen mee te nemen in de roadmapanalyse per asset.

4. Afschaffing van de keuringsplicht

De verplichte periodieke keuring van verwarmings- en airconditioningsystemen wordt afgeschaft. Gebouwen met een BACS die aan de norm voldoet, zijn automatisch vrijgesteld. De verwachte besparing voor de Nederlandse vastgoedmarkt is € 14 tot € 18 miljoen per jaar.

In de praktijk vervangt de BACS-verplichting functioneel de keuringsplicht: continue monitoring en (automatische) regeling geven meer inzicht in de prestaties van installaties dan een periodieke keuring. Ook gebouwen zonder BACS verliezen de keuringsplicht, maar krijgen dan te maken met de 5%-correctiefactor.

5. Uitgebreider energielabel

Het energielabel wordt uitgebreid met aanvullende informatie die de transparantie voor alle betrokken partijen vergroot:

• Operationele CO2-uitstoot in kg/m²/jaar

• Finaal energiegebruik

• Hernieuwbare energieproductie op locatie

• Resterende levensduur van installaties

Daarmee wordt het energielabel informatiever dan de labelklasse alleen. Vergelijken tussen assets wordt eenvoudiger voor huurders en kopers. Voor beleggers betekent het dat zwakke prestaties op afzonderlijke onderdelen zichtbaarder worden, ook als de labelklasse als geheel acceptabel blijft.

6. Ruimere toegang tot de EP-Online-database

Vanaf 1 juli 2027 krijgen drie nieuwe categorieën partijen directe toegang tot meer energielabeldata in de EP-Online-database, zonder toestemming van de eigenaar:

• Financiële instellingen (hypotheekverstrekkers, financiers)

• Gemeenten

• Zakelijke huurders

Energielabeldata wordt 15 jaar bewaard. Dit vergroot de transparantie structureel en maakt energieprestatie een standaardonderdeel van due diligence bij acquisities, financiering en huuronderhandelingen.

Wat dit betekent voor uw portefeuille

De wijziging van de Omgevingsregeling vraagt op meerdere niveaus actie.

Korte termijn (2026): breng in kaart welke gebouwen boven 290 kW uitkomen en voer een BACS-readinessscan uit (klasse C). Let daarbij vooral op energiemonitoring (klasse B), omdat dit in bestaande portefeuilles het vaakst ontbreekt.

Middellange termijn (2027): bereid u voor op wijzigingen in energielabelscores (BACS, opslag en het A0-label). Neem dit op in uw due diligence bij aan- en verkoop en breng de impact op uw huidige portefeuille in beeld, zodat u blijft voldoen aan labelverplichtingen en -doelstellingen.

Structureel (2030): de uitbreiding van de BACS-verplichting naar gebouwen boven 70 kW raakt een groot deel van de utiliteitsvoorraad. Meerjarenplannen voor BACS-implementatie moeten nu worden opgesteld, niet in 2029.

Hoe Cooltree u ondersteunt

Cooltree ondersteunt institutionele vastgoedbeleggers bij het vertalen van deze regelgeving naar portefeuillebeleid en concrete actieplannen. Wij voeren zelf geen technische gebouwscans of labelcertificeringstrajecten uit, maar analyseren de impact van de nieuwe verplichtingen op uw portefeuille en acquisitiebeleid en helpen u een aanpak te ontwikkelen die past bij uw ESG-strategie, beleggingshorizon, BMS-dataanalyse (als onderdeel van de BACS-verplichting) en rapportageverplichtingen.

Onze dienstverlening op dit onderwerp omvat:

• Portefeuilleanalyse: inzicht in welke assets worden geraakt door de BACS-verplichting en de NTA 8800-correctiefactor, uitgesplitst naar deadline (2026 en 2030) en risicoprofiel

• Impactanalyse: vertaling van non-compliance naar effecten op energielabelscores, EU Taxonomy-alignment en financieringsvoorwaarden

• Strategie en prioritering: een aanpak op portefeuilleniveau die aangeeft welke assets prioriteit verdienen, welke maatregelen de meeste waarde opleveren en hoe dit past binnen bestaande verduurzamingsprogramma’s

• Rapportage: integratie van BACS-status en energieprestatie in de bredere ESG-rapportage

Neem voor meer informatie contact met ons op via info@cooltree.nl.

Dit artikel is gebaseerd op de wijziging van de Omgevingsregeling (29 mei 2026), NTA 8800:2025 en de bijbehorende conceptstukken die in 2025 ter openbare consultatie zijn gepubliceerd via https://internetconsultatie.nl/omgevingsregeling_epbdiv_tranche1/b1